物件紹介
歯科医院の開業を考えるとき、最初の大きな判断となるのが物件選びです。
「駅から近い」「人通りが多い」「1階で目立つ」といった条件は、歯科物件を探すうえで重要です。
しかし、こうした条件だけで開業物件を決めてしまうと、開業後に患者数が想定ほど伸びなかったり、内装工事に予想以上の費用がかかったりすることがあります。
歯科物件を選ぶ際には、その地域にどのような人が暮らし、どのような生活動線があり、どのような歯科医療が求められているのかを考える必要があります。
さらに、給排水や電気容量、建物の構造など、歯科医院として使用するための条件も契約前に確認しなければなりません。
今回は、不動産と歯科医院の設計・施工という二つの視点から、開業物件を選ぶ際に確認しておきたいポイントを解説します。
良い歯科物件は駅からの近さだけでは決まらない
駅前の物件は交通の利便性が高く、多くの人の目に触れるという利点があります。
しかし、駅の利用者が必ずしも周辺に暮らす生活者とは限りません。
通勤や通学で通過する人、電車やバスを乗り換える人、駅の反対側へ向かう人など、同じ駅前でも人の流れは大きく異なります。
また、交通量の多い道路沿いでも、車から医院の存在を認識しにくかったり、反対車線から入りにくかったりすれば、立地の良さを十分に生かせません。
物件を評価する際には、単純な通行量だけでなく、誰が、どこから来て、どこへ向かっているのかを確認することが重要です。
朝と夕方、平日と休日では人の流れも変わります。一度現地を見ただけで、その物件の特徴を判断することは難しいものです。
歯科医院の診療圏は、きれいな円にはならない
歯科医院の診療圏調査では、物件を中心に半径500メートル、1キロメートルといった円を描き、その範囲の人口や世帯数を分析する方法があります。
しかし、実際の診療圏は必ずしも円形にはなりません。
線路、幹線道路、河川、坂道などによって生活動線が分断される一方、スーパーマーケットや商店街、学校、保育施設などの存在によって、想定とは異なる方向から人が集まることもあります。
人口統計や診療圏分析ソフトは、候補地を比較するための有効な資料です。
ただし、数字だけで開業の可能性を判断することはできません。
地図やデータによる分析と、実際に周辺を歩いて確かめる現地調査。この二つを組み合わせることで、より現実に近い診療圏が見えてきます。
競合歯科医院は軒数だけで判断しない
周辺に歯科医院が多い地域は競争が激しく、反対に少ない地域は開業に適していると考えがちです。しかし、競合医院の数だけで立地を評価するのは適切ではありません。
歯科医院が少ない地域には、そもそも人口や歯科医療の需要が少ない可能性があります。
一方、医院が多い地域でも、人口の増加や世代交代、再開発などによって、新たな歯科医療の需要が生まれている場合があります。
周辺医院の診療内容、診療時間、視認性、地域での認知度、ホームページによる情報発信なども確認する必要があります。
重要なのは、競合医院が何軒あるかということ以上に、その地域で自院がどのような役割を担えるかという視点です。
診療方針によって適した歯科物件は変わる
小児歯科を中心にするのか、働く世代を対象とするのか、高齢者の定期管理や訪問診療まで見据えるのか。それによって適した物件の条件は異なります。
小児歯科では、ベビーカーで入りやすい入口や駐輪スペースが重要になります。
高齢者を対象とする場合は、段差の有無やエレベーター、バス停からのアクセスなども考慮する必要があります。
働く世代を主な対象とするなら、通勤経路や帰宅時の生活動線、夕方以降の視認性も判断材料になります。
物件を先に決めてから診療方針を当てはめるのではなく、どのような患者さんに、どのような歯科医療を提供したいのかを整理したうえで物件を選ぶことが大切です。
歯科物件は契約前に設備条件を確認する
立地や家賃の条件が良くても、歯科医院として使用するための設備条件が整っていない物件があります。
契約前には、少なくとも次の項目を確認しておきたいところです。
- 給排水管の位置と容量、排水勾配
- 歯科用設備や空調に必要な電気容量
- 床の構造、床荷重、天井高、梁や柱の位置
- 室外機、コンプレッサー、バキュームの設置場所
- 看板の設置位置と大きさ
- 患者・スタッフの動線や機器の搬入経路
- 将来のユニット増設に対応できる余地
- 歯科医院として使用できる賃貸借契約と管理規約
契約後になって、希望するユニット数が配置できない、給排水工事に多額の費用がかかる、看板を設置できないといった問題が判明すれば、開業計画そのものを見直す必要が生じます。
内装設計によって改善できることと、建物そのものが抱える制約は別の問題です。
物件の契約前に、歯科医院の設計・施工を理解している専門家の確認を受けることが、想定外の費用や計画変更を避けるうえで重要になります。
歯科物件は医院経営の土台になる
歯科医院の成功が物件だけで決まるわけではありません。診療の質、スタッフとの関係、地域からの信頼、開業後の情報発信など、さまざまな要素が医院経営を支えています。
ただし、物件はそれらの活動を支える土台です。一度開業すると、立地や建物の基本条件を簡単に変更することはできません。
アッシュ・エステートでは、歯科物件を単なる不動産としてではなく、その場所でどのような歯科医院をつくり、どのような経営を続けていけるかという視点から検討しています。
物件探しから内装設計・施工までを一体で考えることは、契約後の想定外を減らし、無理のない開業計画を立てることにつながります。
歯科医院の開業物件を検討されている先生は、物件の立地条件だけでなく、診療方針や将来の医院運営まで含めて検討することをお勧めします。
歯科医院の開業物件をお探しの先生へ
アッシュ・エステートでは、歯科医院の開業物件探しから設計・施工までご相談いただけます。
次回予告
次回は「歯科物件の診療圏調査｜人口データだけではわからない立地の見方」をテーマに、机上の人口分析と現地調査をどのように組み合わせるのかを解説します。