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2026.01.29

都営三田線 「巣鴨駅」徒歩3分・JR山手線「巣鴨駅」徒歩5分

ABOUT

歯科開業物件紹介

No.20260129A/

  • 所在地

    豊島区巣鴨

  • 最寄駅

    都営三田線「巣鴨駅」3分・JR山手線「巣鴨駅」徒歩5分

  • 面積

    98.10㎡

  • 築年月

    1973年12月

  • 賃料

    650,000円(税別)

  • 階建/階

    8階建/1階

CONSIDERATION

立地環境考察

  • 評価

  • ポイント

    1. 競合要素と差別化のポイント

    巣鴨エリアは、地元密着型の歯科医院が非常に多く、古くからの信頼関係を築いている競合が目立ちます。
    競合要素としては、「高齢者向けの義歯・一般歯科が中心のクリニックが多い」こと、そして「駅前の視認性の高い場所に大規模な歯科が点在する」ことが挙げられます。

    差別化ポイント

    • 「全世代対応の予防プログラム」:シニア層の「一生自分の歯で食べる」ニーズと、現役世代の「効率的な健康管理」を両立。
    • 「アクセスの利便性を活かした通いやすさ」:都営三田線・JR山手線「巣鴨駅」から徒歩35分以内という立地を活かした、通勤・お買い物ついでに寄れる動線の確保。
    • 「バリアフリーと最新設備」:歴史のあるビル・地域だからこそ、内装の快適性と最新デジタル設備による安心感のギャップを強みにします。

       

    2. 競合歯科医院の傾向
    巣鴨駅周辺のクリニックは、主に高齢者のケアに特化している傾向があります。

    • 地域密着型:古くから通っている常連患者が多く、人間関係が固定化している。
    • 平日の日中中心:診療時間が18時や19時で終了するクリニックが多い。
    • 予防の解釈:どちらかというと「悪くなってからの修理(治療)」が主流であり、データに基づいた予防管理(MTMなど)に特化した場所はまだ余白があります。

       

    3. 差別化戦略

    • シニアの「予防」をアップデート:ただの定期検診ではなく、口腔機能低下(オーラルフレイル)予防を軸にした、科学的なアプローチ。
    • 働く世代を囲い込む夜間・土曜診療:競合が手薄な時間帯をカバーし、駅利用者を取り込む。
    • シームレスな体験:高齢の方でも使いやすいWeb予約システムや、丁寧な説明用ツールの活用。

エリアの特色とターゲット層

エリアの特色

「巣鴨第一ビル」が位置する巣鴨2丁目は、国道17号(白山通り)に近く、賑わいと落ち着きが共存するエリアです。
地蔵通り商店街のイメージが強いですが、駅周辺は利便性を求める単身者やファミリー層の住居も多く、「幅広い世代が混在するマーケット」と言えます。

患者としてのターゲット層

  • 健康意識の高いシニア層QOLの維持に投資を惜しまない、予防意識の高い層。
  • 山手線・三田線を利用する現役世代:巣鴨駅を生活圏とする20代〜50代。
  • 地域住民(ファミリー層):安心できる「かかりつけ医」を探している近隣世帯。

立地の強みとポテンシャル

  • 最強のアクセスJR山手線・都営三田線「巣鴨駅」から徒歩数分という好立地。
  • 医療機関としての適性:視認性が確保しやすいビル形状であり、地域の生活導線上に位置しているため、認知獲得が容易です。
  • 予防歯科の空白地帯:シニア・ファミリー・ビジネス層がこれほど混在しているエリアで、徹底した予防歯科(ベースライン)を提供できることは、長期的な経営安定に繋がります。

アッシュのエリアマーケティング

アッシュの物件調査は、コンサルタントが現地に直接訪問して商圏内の競合、人の流れ、臨床のトレンド、開業資金や経営についてまで成功事例を元に詳しく調査しています。

調査ソフトなどを使用した机上調査だけではわからない成功するための開業地としてのポテンシャルを現地を歩き回って調査します。

アッシュのエリアマーケティング

マーケティング情報

  • 最寄駅からの距離

    200m

  • 所得(都内23市区町村中)

    12

  • 最寄駅の乗降人員

    約150,000人/日

  • 利用区分の形態※1

    近隣商業地域

テナント周辺※2

  • コンビニ・スーパーの数

    3件

  • 美容院

    5件

  • 銀行・信用金庫、郵便局

    5件

  • 歯科医院

    1件

  • 住宅地域:低層住宅地・中高層集合住宅地

    商業地域:駅前・オフィス街・官庁街・市町村役場街

    近隣商業地域:近隣住民が買い物、飲食をする店舗と住宅が混在する地域

  • 半径200m以内