物件紹介
ABOUT
歯科開業物件紹介
No.20251224B／
-
所在地
江東区住吉
-
最寄駅
都営新宿・半蔵門線「住吉駅」徒歩3分
-
面積
78.52㎡
-
築年月
2026年2月（予定）
-
賃料
653,125円
-
階建／階
6階建／1階
CONSIDERATION
立地環境考察
-
評価
-
ポイント
1.競合要素と差別化のポイント
住吉駅周辺は、古くからの住宅地と新しいマンションが混在するエリアです。駅周辺には既に複数の歯科医院が存在しますが、その多くは「地域密着型の一般歯科」です。差別化ポイント：
・「新築×予防専用空間」の訴求：2026年築という新しさを活かし、従来の「削るための歯医者」ではなく「健康を守るための、清潔で開放的な予防センター」としてのブランドを確立しやすい。
・「半蔵門線・新宿線ユーザーの利便性」：日本橋や大手町、新宿へ通勤する層に対し、駅徒歩すぐの1階という立地で、仕事前後のメンテナンス需要を取り込む。
・視認性の高い1階を活かし、予防歯科の重要性を掲示や内装デザインで街にアピール。2.競合歯科医院の傾向
住吉エリアの競合は、駅前のビル診や、昔から地域に根付いた歯科医院が中心です。平日の夜間や土日の診療を行っている医院もいくつかありますが、「予防歯科をメインコンセプトに据えた、北欧スタイルの診療」を全面的に打ち出している医院はまだ多くありません。 患者は「家族で通える安心感」と「最新の医療設備」の両立を求めています。3.差別化戦略
・「親子で通う予防歯科」の実践：江東区は子育て世代が増加しているエリアです。キッズスペースの充実だけでなく、親子並んでの予防管理や、子供の成長に合わせた口腔管理プログラムを強化。
・1階路面を活かした「安心感」の提供：中が見える安心感（プライバシーには配慮しつつ）と、バリアフリー設計を強調し、ベビーカーや高齢者が入りやすい環境をアピール。
・Webマーケティングの最適化：近隣の大型マンション住民はWebでの検索感度が高いため、MEO（Googleマップ対策）を徹底し、「住吉 予防歯科」での認知を独占する。
・デジタル設備の活用：最新の口腔内スキャナーによる「見える化」を行い、患者が自らの口腔状態を理解した上で予防に前向きになれる仕組み（貴社の強み）を導入。
4. エリアの特色
住吉は、猿江恩賜公園が近く、落ち着いた住環境がありながら、都心へのアクセスが極めて良いエリアです。蒲田のような「活気・実用性」と、代々木のような「洗練・信頼感」の中間に位置する、「堅実で健康意識が高いファミリー・単身者」が住む街です。長期にわたって定期検診に通い続ける固定客（ロイヤルカスタマー）を育成しやすい土壌があります。
5. 患者としてのターゲット層
・近隣マンションに住む30〜40代のファミリー層（子供の虫歯予防や矯正への関心が高い）。
・半蔵門線・新宿線を利用する通勤層（効率的で質の高いクリーニングを求める層）。
・昔からの地元住民（高齢層）（「自分の歯を残したい」というニーズに対し、予防の観点からアプローチ）。
・健康意識の高いDINKs（共働き夫婦）。
6. 診療内容の潜在的なニーズ
・小児予防・矯正：江東区のファミリー需要に応える、早期からの予防管理。
・徹底した歯周病メンテナンス：MTMに基づいた、将来の抜歯を防ぐためのプログラム。
・審美・ホワイトニング：都心通勤層に向けた、身だしなみとしてのデンタルケア。
・土日・夜間診療：仕事を持つ層からの強い要望（駅近1階ならさらに集客力増）。
7. 立地の強み
この物件の強みは、「圧倒的な賃料バランスと視認性」です。
・坪単価の適正さ：専有面積約23.75坪に対し賃料約65万円（坪単価約2.7万円）は、代々木の事例（坪4万円超）と比較して非常に効率が良く、損益分岐点を下げやすい設定です。
・2026年竣工の資産性：最新の配管設備やバリアフリー対応がしやすく、初期投資後のメンテナンスコストも抑えられます。
・1階路面の集客力：住吉2丁目のこのエリアは生活動線上にあり、看板効果だけで十分な新規患者が見込めます。
総評： 代々木の物件が「ハイエンド・自費重視」の戦略だとすれば、この住吉の物件は「地域一番の予防歯科として、保険診療をベースに自費メンテナンスへ繋げる安定経営」に極めて適した優良物件と言えます。23.75坪というサイズも、ユニット3〜5台を効率よく配置し、MTMを実践するのに理想的な広さです。
アッシュのエリアマーケティング
アッシュの物件調査は、コンサルタントが現地に直接訪問して商圏内の競合、人の流れ、臨床のトレンド、開業資金や経営についてまで成功事例を元に詳しく調査しています。
調査ソフトなどを使用した机上調査だけではわからない成功するための開業地としてのポテンシャルを現地を歩き回って調査します。
マーケティング情報
-
最寄駅からの距離
100m
-
所得（都内23市区町村中）
10
-
最寄駅の乗降人員
93,000
-
利用区分の形態※１
近隣商業地域
テナント周辺※2
-
コンビニ・スーパーの数
3件
-
美容院
6件
-
銀行・信用金庫、郵便局
2件
-
歯科医院
8件
-
住宅地域：低層住宅地・中高層集合住宅地
商業地域：駅前・オフィス街・官庁街・市町村役場街
近隣商業地域：近隣住民が買い物、飲食をする店舗と住宅が混在する地域
-
半径200m以内